Sedikit Rahsia Pinjaman Perumahan

“Salah satu pembelian asset kita yang terbesar ialah rumah untuk di diami atau sebagai sumber pendapatan sewaan. Serentak dengan itu juga kita akan diperkenalkan kepada liability yang paling tinggi dan lama iaitu pinjaman perumahan”

Disebabkan keghairahan untuk memiliki rumah dan juga disebabkan kurang pengetahuan tentang selok-belok pinjaman, kita biasanya tergesa-gesa mengambil pinjaman yang ditawarkan. Antara taktik-taktik yang digunakan oleh pihak bank untuk menarik perhatian pengguna ialah menawarkan kadar faedah yang rendah untuk beberapa tahun, melupuskan bayaran guaman dan hadiah-hadiah percuma. Apa yang pengguna harus sedar ialah sebenarnya yang akan menentukan kehebatan sesuatu pakej perumahan ialah darjah fleksibiliti dan bagaimana aliran tunai (cash flow) anda boleh digunakan untuk mengambil kesempatan bagi memendekkan lagi jangka masa pinjaman. Apabila anda menandatangi kontrak pinjaman perumahan, anda biasanya akan diberitahu tentang jadual kadar faedah yang dikenakan. Tetapi adakah tawaran kadar faedah itu sebaik yang diiklankan atau sebaik yang anda rasa? Daripada pembayaran bulanan yang akan anda bayar adakah anda tahu berapa yang digunakan untuk mengurangkan pinjaman asal (principal) dan berapa pula pecahan untuk pembayaran faedah? Wang untuk bahagian faedah tidak akan digunakan untuk mengurangkan pinjaman tetapi akan hilang terus dari aliran tunai anda ke poket bank. Satu lagi perkara yang mungkin tidak ditunjukkan dalam kontrak pinjaman adalah jumlah keseluruhan yang perlu dibayar sebelum rumah tersebut menjadi milik anda sepenuhnya. Jangan terkejut jika jumlahnya 2-3 kali ganda daripada harga belian asal.

Sebagai contoh jika anda mengambil satu pinjaman perumahan selama 30 tahun yang bernilai RM100,000, jumlah semua pembayaran selama 30 tahun kepada bank akan menjangkau RM300,000. Cuma kira-kira 1/3 daripada RM300,000 itu ialah jumlah asal yang dipinjam, yang selebihnya (RM200,000) ialah bayaran untuk faedah yang akan “burned” begitu sahaja. Ya, tuan-tuan dan puan-puan wang sebanyak itu sepatutnya milik anda akan pergi menjadi milik hak orang lain. Wang ini sepatutnya bekerja untuk anda untuk meningkatkan lagi hidup keluarga anda. Apakah anda akan berpeluk tubuh dan melihat sahaja “sedekah” anda kepada pihak yang ketiga.

Biarkan saya dedahkan lagi satu lagi keganjilan dalam Pengurusan Kewangan masyarakat kita. Satu soalan dahulu, berapa kali anda rasa anda akan ataupun sudahpun “refinance” rumah anda? Secara puratanya dinegara kita 3 kali sepanjang hayat. Biasanya bila refinance kebanyakan orang akan mengambil pinjaman baru dan kembali ke takuk lama dimana 90% daripada jumlah pembayaran mereka akan pergi ke faedah balik. Kalau tabiat ini dikekalkan, kemungkinan anda akan tidak berupaya untuk memiliki sepenuhnya rumah anda sehingga akhir hayat.

Satu lagi “strategi kewangan” yang digunakan oleh sesetengah orang ialah mengekalkan pinjaman mereka walaupun sepanjang mungkin kerana wang lebihan mereka boleh digunakan untuk pelaburan misalnya dalam unit amanah (unit trust), saham atau sebaran instrument kewangan yang membawa kepada pulangan yang tinggi. Strategi ini nampaknya logic dengan syarat anda tahu apa yang anda benar-benar lakukan dan tidak kisah kalau mengalami kerugian sementara. Tetapi anda kurang yakin dengan diri anda sendiri ataupun tidak dapat mengambil risiko pelaburan, adalah lebih baik wang lebihan anda digunakan untuk memendekkan lagi tempoh pinjaman rumah anda. Kuncinya terletak pada perkataan RISIKO. Sekiranya wang lebihan anda dilaburkan di dalam pasaran saham sebagai contoh, pulangan anda tidak dijamin dan anda mungkin akan mengalami kerugian. Tetapi jika anda amalkan cadangan saya anda boleh memperolehi kadar pulangan yang setara dengan kadar faedah pinjaman (contohnya BLR + 0.6 %) disamping kadar pulangan anda itu dijamin.

Jadi apa kesimpulannya: cuba usahakan agar tempoh pembayaran dan jumlah faedah yang “disedekahkan” kepada pihak bank dikurangkan mengikut kemampuan anda. Hubungi bank anda untuk berbincang tentang cara-cara yang wujud dan boleh dilaksanakan. Kadang kala Cuma beberapa pembayaran “extra” boleh memendekkan satu-satu pinjaman bertempoh 30 tahun kepada 21 tahun.

Tindakan Susulan:

Kalau sudah biasa shopping untuk pinjaman perumahan teruskan sahaja ke artikel yang lain sekiranya tidak biasa dengan pakej-pakej pinjaman perumahan pilih satu hari untuk melawat bank-bank dan syarikat insurans yang menawarkan pinjaman perumahan. Sebelum keluar daripada bank inilah maklumat yang perlu dikumpul. Dapatkan pakej daripada sekurang-kurangnya 3 jenis sumber:

1.       Bank komersial biasa yang menawarkan pinjaman konvensional dan bukan syariah

2.       Bank komersial biasa yang menawarkan pinjaman syariah

3.       Syarikat insurans yang menawarkan pinjaman jenis bersyarat

Balik dan bandingkan semua pakej yang anda kumpulkan. Bandingkan perkara seperti berikut:

1.       Kadar faedah yang dikenakan – kalau rendah kenapa, apakah keburukan yang ada?

2.       Bayaran yuran apakah yang diberikan percuma atau tidak dikenakan?

3.       Berapa lamakah jangka masa yang dikunci di mana anda tidak dibenarkan “refinance” ke bank lain?

4.       Apakah denda-denda yang akan dikenakan jika anda melanggar syarat-syarat pinjaman?

5.       Bolehkah anda mengambil insurans pinjaman secara berasingan atau terpaksa ambil pilihan bank?

Rujukan: Majalah Mingguan Wanita